宅地建物取引主任者・管理業務主任者・ファイナンシャルプランナー・社員紹介｜第一不動産

Takanobu Ochiai

所属：第一不動産・営業部（役員）

不動産の何でも屋。凝り性。早口。雑字…。

【2009.06.20】

土地有効利用について

【物差しを持つという事�@】

　昭和50年から不動産業界に身を置いて、相当年数が経ちました。その間、たくさんの大家さんが、借金を返済できずに、物件を手放さざるを得ない姿を見てきました。
昭和50年代に顕著だったのは、今迄あった自分の借金を、建築費に上乗せして、長期の借入に替える手法をとった大家さんがいたことです。融資斡旋を主体としたマネージメント業者が、建築業者と連携して、建物を企画していました。

融資の斡旋料、建築の紹介料、企画料と色々なフィーが乗り、通常取得できる事業費より相当高くなっていましたが、もともとの借金に追われていたので、賃貸収入で長期的に返済できるからという事で、踏み切っていました。

資金借入先は、勿論銀行では無いので、金利は高く、年数は長いものの返済はきゅうきゅうだったはずです。そして、結果手放さざるを得ない状況になってしまった方がいました。当時は住宅ローンの金利が8％を超えていましたから、借入金利は当然10％を軽く超えています。

　身内が、当時、某住宅会社の2階建てのアパートを建築したときに、月賃料と事業費の比率が、1:60位でした。当時の銀行からの調達金利が10%を超えていましたから、当然と言えば当然です。今で言う利回りは、20%になりますね。小さめのアパートであったり、借家であったりして、大きなマンションはあまり無かった様な気がします。

その様な姿を見ていて、当時は建物を建てることは、一体どういうことなのか？とよく考えました。建てる理由は？もうかるの？・・・・云々。そして行き着くのは、建物って、みんなが言う様な価値が本当にあるんだろうか？ということでした。

借金の返済のために建物を建てる、のが理由で、結果、手放してしまう。月賃料と月返済額のバランスが悪いからです。月賃料と事業費とのバランス基準は当然あります。が、その前に、まず、土地と建物のバランス基準を、土地価格>建物価格におきました。理由は、建物の解体費はマイナスにしろ、土地価格>建物価格におければ、失敗した場合、借金はチャラに出来るからです。

大きな基準はまずこれを定めました。確かに、ほとんどの場合、このバランスを崩しています。しかし、どのくらいの崩し方なのかを把握できていれば、何らかの対応を考える事が可能です。私自身、建物には当初から幻想を持てなかったのが大きな理由かもしれません。

土地有効利用について(政令指定都市化による市街化区域内の農家の苦悩とトラブル)

�T地
面積：約400坪、時価：2000万円（周辺路線価：坪当り23.5万円、小規模住宅としての相場：坪当り約20万円）

�U地
面積：約570坪、時価：3,000万円（路線価：坪当り22万円、小規模住宅としての相場：坪当り約20万円）

�T地、�U地共、市街化調整区域に近く、アパート等を企画しても、入居が難しく、道路を作り、分譲しても、坪当り20万円位しかならない地域です。

�T地には、鉄筋3階建て、建築費約27,000万円、月額賃料240万円の、福祉施設を建築すると言うことで、テナントと合意し、設計着手。ところが賃借条件の最終詰めの段階で、建築費アップの計画変更や賃料の減額により、事業計画が成り立たなくなった為、計画を断念する。その後、設計事務所から損害賠償の請求を受け、裁判に移行。

�U地には、鉄筋3階建て、建築費約28,000万円、月額賃料180万円の、やはり福祉施設を建設。賃貸借契約を締結し、建物請負契約を締結。基礎を打ち終え、1階にかかるときに、テナントが倒産、賃貸借契約の続行が不可能になる。請負業者との損害賠償や、テナントの紹介業者が請負業者だった為、道義的な責任問題をネゴ中に、運良く次の事業計画がスタート出来、損害は出たものの、何とか無事終了する。

この有効利用のトラブルには、次の様な背景があります。

�@市街化区域農地の宅地並み課税により、土地の有効利用を図りたいと思っても、市街化調整区域に近い地価の低い農地は、売却しても安いし有効利用の計画が立てづらい。このままで行くと税金は高くなるし、かと言って、生産緑地地区に指定するのは嫌だ。そんな葛藤しているときに、高い条件につられ、突っ走ってしまった。（同じ問題を抱えている農家も多いと思う）

�A福祉関係の計画は、建築費が高くて、その割りには賃料が安く、敷金保証金が少なくて、事業計画の収支バランスが悪い。社会に対する貢献だとか、福祉なんだから安いのは当然だとか言う事を言われると、ついつい自分たちがあこぎな要求をしている様な錯覚に陥ってしまう。

�B事業計画に於いて、借金を負うのは自分だけと言うことやテナントはいつでも逃げる事が出来ると言うことが解っていない。又、福祉関係だから安全だと、つい盲信してしまう。そして一番肝心な事は、有効利用に於いては、原則、土地費以上の建築費をかけてはいけない事と言うことが解っていない。

�C事業計画提案者は建築業者や設計業者が多く、事業費については検討する余地が貸し主側には無いと言うこと。又、競争入札と違い特命になるので、安くならない（中には、事業費から借り主が紹介料と言う名目で、お金を取る場合も有り、その金額が建築費に乗ってしまうので、結局高いものについてしまう。でもそのことは貸し主には解らない）

まだまだ、細かな事な事はあるが、この4点になると思う。
恐らく、相当数のトラブルがあるのでは無いかと、推測される。

では、有効利用についてどの様に考えて行ったら良いのか、何回かに分けて考えて見たいと思う。

【2006.06.29】
不動産の有効利用について
【地力】ということ
昭和５０年代前半に、【地力：ちりょく】という言葉を結構使いました。駐車場の月賃料（年賃料）と地価との比率を算出し、そのバランスが崩れてきている地区は、近い将来地価が変動するという予測をしていたのです。バランスというのは、いわゆる利回りですね。利回りのアンバランス化による地価変動パワーを【地力】と呼んだわけです。結構屁理屈屋だったんでしょうね。昭和４９年は一時的な地価の下落があり、５０年代の前半は横ばいか、緩やかな右肩上がりの情勢でした。市内各地区の地価と駐車場料金との割合を算出し、地価に対し駐車料が高いので、この地区は上昇するのではないかとかの予測をしていましたが、実際、何カ所か変動したように思います。今思い出すとヒヤ汗が出ます。

私がこの業界に入ったのは、昭和５０年５月６日でした。当時は不動産取引自体複雑化しておらず、私も業務経験が浅く、有効利用の相談なんかほとんどありません。でもたまに「何か良いプランはない？」なんて聞かれると、�@資材置き場　�A月極駐車場　�B倉庫　�Cアパート　�D事務所　�E店舗というパターンに分け、お客に報告していました。どうしたら良いのか？と不動産業界の人達に質問しても、自分が納得できる答えはなかなかもらえません。まだ有効利用という概念が希薄だったと思います。「どの様にしたら良いんかー」でなく、「借家作るからお客を探してくれー」でしたね。

わたくし的には、毎日、毎日、物件の調査業務、公図や謄本等の書類の整理、契約書作成（当時は和文タイプライター：これ結構コツがいりまして、カチャンカチャン一字ずつ打つのは楽しかったです）、賃貸のアパートの案内等の仕事をしていました。売地の情報があると、適当な物件を決め、馬鹿の一つ覚えみたいに、しこしこと６種類の有効利用のプランの試算表をノートに書いていました。自分だけの売るための資料と思っていたのですが、まったくの独りよがりで、見直すと何かちぐはぐで、もちろんお客様には見せられないですよ。笑っちゃいますよね。それと、アパートとか事務所の実例を基に、土地の面積・建物の面積等・賃料・敷金・・・の数値をノートに書き留めて、有効利用率とか単位面積あたりの賃料とかを算出して比較していました。駐車場の賃料からこじつけた【地力】はこのような中から生まれました。

【2006.2.20】
名は体をあらわすといいますが、私の［隆信］という名前は神主がつけたと父母から聞きました。では［隆信］という名前は、いったい何の体を現すの？と聞きましたら、画数が良いとか［隆］と［信］が良いとかで、なんだかよくわからないうちに良いことの説明が終わりました。もう一度聞きたいと思うのですが、父が他界しているので、もう何が良かったのかの説明は聞けません。

［隆信］という名前では戦国武将の[竜造寺隆信]、もっと古くは絵師の［藤原隆信］、最近では［穂積隆信］という俳優がいたりしていますね。積み木がどうのかんのという味のある俳優ですね。

易とか名前を見る人に、落合さんの名前はいいんだよと言われる時が多いのですが、そういわれると、わしの中身はどうなんじゃいという開き直りが少しでてきます。名前でわしの何がわかるんかいと。。。そのくせ、その結果が悪いと結構気にしたりして。嗚呼！私は小心者なんですよね。

話はですね、じぶんの名前じゃなくて、アパート・マンションの名前をつける時の、お・は・な・し・なんです。

有効利用の相談から入り、プランが決定し、いざ名前を！というときには、ほとんどの場合、ある人は誇らしげに、又ある人はちょっと恥ずかしげに、自分が考えた名前を言うんですよね。実は、私め、事前にほとんどその物件の名前を用意してあるんです。私たちは黒子であるからして、しゃしゃり出て、こんな名前がいいんじゃないでしょうか？！とは言えないのですが。。。。名前を決める発想が安易で、あまりにも簡単に名前を決めてしまうお客様が多いと思うんです。同じような名前結構多いですよね。皆さん、何かつまらないと思いません？だって、一度決めたらずーっとその名前使うんですよ。途中で名前を変えたって事はあまり聞きませんよね。自分の名前を変える人は結構多いんですけど、易者に見てもらってマンションの名前変えたって話聞きませんね。家相云々とかは結構ありますが、名前が悪いからマンション名変えたなんて話聞きませんね。でも易者に見てもらって、マンションの名前変えたって話あったら、ぜひぜひ教えて欲しいですね。あったらすばらしいです。

私の手元にはいつも、和英辞典、英語・フランス語・イタリア語・ドイツ語・ロシア語の５カ国同時の簡単な和英辞典があります。理由は、マンション等の名前を考えるためなんですね。有効利用の企画時には、コンセプトを決めその上に肉付けして、計画を練っていきます。その最後の締めくくりがその物件のネーミングだと思っていますので、企画のコンセプトを、出来るだけ物件の名前に反映するようにしています。そのために、辞書が必要になるのです。苦しいですけど、楽しいですよ。住宅だから、**マンションとかの発想でなく、この物件は何なんだー！なーんて事を一人でうじうじ考えて、ネーミングを考えるわけです。私、内向性なんです。

覚えやすい名前。どのような子音の組み合わせが良いのか等、一言居士としてはいっぱしの理屈は持っているのですが、結構大変です、名前を考えるのは。

「彼女の部屋」「小荷物」「祈り」・・・・・等のコンセプトから作ったマンション名があります。英語であったり、イタリア語であったり、フランス語であったりするのですが、日本語に戻すと何の変哲もない意味なんです。社員でもその意味がわからず、その軽やかな響きのある名前の物件を案内してくれています。彼らが物件の名前を社内で言ってるのを聞きながら、私一人で悦に入っている事がありますね。

洋風な名前もあるのですが、純和風もあります。昔の９尺2間の長屋から連想した名前。これなんかも気に入って、シリーズにしました。しかし、パート�Vで打ち止めになってます。復活したいのですが、そのシリーズを作るオーナーの予算が。。今は無いみたいです。残念！資金が潤沢になり、パート�W、パート�X・・・ができるよう祈ります。乞うご期待ですか。。。

そうそう、男おいどんのアパートの名前もぜひつけてみたい名前ですね。私、団塊の世代に近いです。